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致海外房产业主:澳洲缴税的门道!

2018年01月25日 16点

一个多世纪以前,中国人掀起了远赴澳大利亚淘金的热潮。而在当年的热潮已经远去多年之后,中国人再度赴澳“淘金”,首要目标已不是黄金,而是房子。

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参与这场抢房大战的不只有普通民众,其中不乏财大气粗的地产开发商和巨贾豪绅。

据统计,首创置业、绿地、保利、碧桂园、恒大、万达、福星、中国交建、世贸集团、新希望、等多家地产投资机构以及阳光保险等,均涉及到澳洲地产投资。

据估算,以上这些企业的投资总额已超过160亿澳币,按照当下汇率,约相当于830亿元人民币,达到了史上之最。且主要投向澳洲三个主要城市,这三个城市总人口数接近1400万,占整个澳洲总人口数(2600万)的54%。

据调查,当下有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。

  • 恒大老总许家印购买的澳洲豪宅高达3990万澳币。

  • 青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅。

  • 京东CEO刘强东以1620万澳元购买了位于悉尼岩石区1套3层高的阁楼公寓,创下悉尼当时公寓售价纪录。

  • 深圳富豪郭奎章在深圳建了一个水上王宫还不够,也在澳洲花了1145万澳元买了豪宅,还带了一票的明星到家中开party,一时轰动澳洲华人圈。

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随着海外买家在澳洲房产支出的不断飙升,澳洲政府出台了一些列应对措施限制海外购房者。

去年开始,Commonwealth Bank联邦银行等澳洲四大银行已经不再贷款给澳大利亚临时居民,这意味着学生签证,工作签证等非永居居民,都无法拿到澳洲银行的房屋贷款。

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从今年7月1日起,维多利亚州削减了对房产投资者的印花税优惠待遇,对外国买家额外征收7%的印花税,较去年翻了一倍。新南威尔士州对外国买家额外征收8%的印花税。昆士兰州征收3%的印花税;

从各大商业银行收紧海外收入贷款,到政府大幅上调海外购房申请费和印花税,似乎都预示着澳洲的房价上涨速度将会大大放慢,海外投资者会逐渐变少?

而现实却狠狠的打这些预测的脸,海外投资热潮持续升温,投资者不仅没有变少,反而越来越多。在印花税增加、澳洲银行的贷款严控双重夹击下中国房地产买家依旧表现亮眼。

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从下图可以清楚地看出:在新州,中国买家所占比例已远远超出其他国家。

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根据相关数据,目前昆士兰州的每4套新房屋中,就有1套房屋出售给中国买家

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在2016年9月至2017年6月期间在新南威尔士州销售的新房屋中,有8%是由非居民购买的

根据投资银行周三公布的一份报告显示:

新南威尔士州的外国买家对于房地产的需求大大增加,这些买家几乎都来自中国,其中25%在新南威尔士州购买房产,17%在维多利亚州购买房产,8%在昆士兰州购买房产。

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根据相关调查,2017年1月至6月这段时间,新南威尔士州近90%的外国房地产买家仍为中国投资者,高于2016年第四季度的78%。

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研究人员得出结论,虽然会有一定的风险存在,但中国的财富创造将继续茁壮成长,而且仍然是澳大利亚房地产市场的主要推动力

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毕竟在澳洲投资房地产已经不是中国富裕阶层的专属,有越来越多的中产阶级也开始在澳洲买房投资。

根据各种海外房地产投资市场数据表明,中国买家对海外房产投资的胃口只会越来越大。不仅是因为国内房价的持续上涨,还更因为海外房产投资带来的利益。

大部分中国买家认为,澳洲是投资的避风港。所以,尽管澳洲收紧了海外投资政策,而国内也强劲执行资本控制措施,但这都丝毫不影响中国买家对澳洲买房的热情。

那么,在澳洲买房,业主究竟要缴哪些税呢?

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购置阶段

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FIRB申请费  

外国人在澳洲买房的第一步就是向FIRB(Foreign Investment Review Board,澳大利亚外国投资审查委员会,简称"外管局")提出申请。

为了加强外国投资政策,同时确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支,FIRB自2015年12月1日起开始收取海外投资申请费。

凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的海外投资申请费;

超过100万澳元不到200万澳元的物业要缴纳1万澳元;超过200万澳元不到300万澳元的物业需要缴纳2万澳元;

300万以上的物业,房价每增加100万,申请费就增加1万。

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这项政策是政府为了避免用本地纳税人的钱为海外投资审核买单而设立的,买的房子越贵,就收得越多!但如果有了澳洲PR,买房就没这么麻烦,符合条件的甚至还可以享受购房补助。

印花税  

在澳洲,无论是本地人还是海外人士,所有的土地转让,或者物业销售都需要缴纳印花税。

澳大利亚各州的印花税的计算方法不同,一般都在房价的4%-5%之间。

为什么各州印花税税点不同呢?

因为澳大利亚联邦政府并不征收印花税,这是由州和领地政府征收的,印花税一般建立在两大因素之上——该物业的市场价值或者该物业的售价。

下面,我们来看看几个主要华人投资的城市的印花税计算方法。

1悉尼——新南威尔士州(New South Wales)

物业价格

印花税

0——14,000澳元

1.25%

14,000——30,000澳元

超过1.4万澳元的部分*1.5%+175澳元

30,001——80,000澳元

超过3万澳元的部分*1.75%+415澳元

80,001——300,000澳元

超过8万澳元的部分*3.5%+1,290澳元

300,001——100万澳元

超过30万澳元的部分*4.5%+8,990澳元

超过100万澳元

超过100万澳元的部分*5.5%+40,490澳元

2墨尔本——维多利亚州(Victoria)

物业价格

印花税

0——25,000澳元

1.4%

25,000——130,000澳元

超过2.5万澳元的部分*2.4%+350澳元

130,001——960,000澳元

超过13万澳元的部分*6%+2870澳元

超过96万澳元

5.5%

3布里斯班——昆士兰州(Queensland)

物业价格

印花税

5000澳元以下

No

5000——75,000澳元

超过5000澳元的部分*1.5%

75,000——540,000澳元

超过7.5万澳元的部分*3.5%+1050澳元

540,000——100万澳元

超过54万澳元的部分*4.5%+17325澳元

超过100万澳元

超过100万澳元的部分*5.75%+38025澳元

三个城市我们都以一个80万澳元的物业为例,

在新州,需要缴纳的印花税为

(800,000-300,000)*4.5%+8990=31490澳元

在维州,需要缴纳的印花税为

(800,000-130,000)*6%+2870=43070澳元

在昆州,需要缴纳的印花税为

(800,000-540,000)*4.5%+17325=29025澳元

另外,从2016年7月1日开始,海外人士购房除了要交标准的印花税之外,附加的额外印花税税率也相继提高,新州需缴纳4%,维州7%,昆州3%

还是以刚才80万澳元的物业为例,

在悉尼,你需要额外缴纳32,000澳元,

在墨尔本,需缴纳56,000澳元,

在布里斯班,需缴纳24,000澳元。

过户律师费  

在澳大利亚购房时,过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割(settlement)并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度,律师费也有所不同,一般在600-1000澳元之间。

贷款登记费  

向土地登记办公室缴纳的一次性登记贷款买房的费用。

各类银行征收的贷款费用(Fees and charges related to home loans)

这些费用一般是银行在接受贷款申请时需要申请人支付的款项。这包括:

一次性房贷开帐费(Home loan establishment fee)、一次性房地产交割费(Settlement fee);

固定利率申请费(Rate lock fee)、安全担保费(Security guarantee fee)、房贷退出费(Home loan exit fee)、贷款人房贷保险(Lender's Mortgage Insurance)等。

持有阶段

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土地税  

所谓土地税就是州税局对于物业土地价值(site value)所征收的税款,一年一缴。除了北领地,澳大利亚的所有州都有土地税,其中自住房免征。

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澳洲房产及土地为永久产权,土地税根据房产所拥有的土地面积大小和评估价格不同而不同。

土地税主要是针对别墅而言,梯度计算,通常费用为几百澳元/年。公寓的土地税主要采取平摊的方式,所以平均到每户的话,金额并不是很大。

值得注意的是,新州和维州此前相继推出了只针对海外投资者的土地附加税,因此,海外人士在缴纳标准土地税的同时,还需要缴纳土地附加税。

新州从2017年1月1日起,由海外人士拥有的土地每年需要缴纳0.75%的土地附加税;

维州则从2017年1月1日起将土地附加税税率从0.75%上升到了2%。

市政管理费、排污费  

市政管理费是一笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,用于当地基础设施的更新和维护。

这笔费用在不同的地区变化较大,也和所持有的房屋占地面积有关。一般为每年1000-1500澳元。

公寓的市政费通常比同等地段的别墅便宜,有些只有每年400-500澳元。 排污费 不同地区变化较大,一般在600-1200澳元之间。

房屋空置税  

据悉,维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。

从2017年5月9日起,海外买家拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月,每年每套至少缴纳5000澳元的空置税(与购房申请费等同的费用)。

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首先房主自行进行评估,然后维州税务局(State Revenue Office)将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税将从2018年1月1日正式执行。2017年过渡期安排将征询相关人士意见。

地契登记费/过户费  

各州政府所收取的一次性房地产过户费用。

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出售阶段

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最新的“海外居民的资产增值税预交税”  

如果是自住房,不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房,你需要由专业的会计师帮您计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分,并且按一定比例缴纳增值税。

澳洲税务局规定,从2017年7月1日起,海外居民(卖方)出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币(合同价格)时,其房产的买房将被要求从售价中扣下12.5%的金额并将其支付给澳洲税局,该税金将作为卖方预交给澳洲税局的税金,在卖方做当年税务申报时由税局根据其应交税额来进行多退少补。

只有卖方在交易成交之前或当日提供免预交税证书给买方,买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。卖方,无论是否是海外居民,都需要向税局申请该证书。

所以购买澳洲房产的海外人士已经无可避免的要向澳洲税务局报税!

但凡澳洲税务局发现其在出售房产之前的持有期间都没有进行报税,澳洲税务局将对其进行漏报税的处罚!